임대차

계약갱신청구권 행사 가이드

2년 더 살 권리! 계약갱신청구권의 요건, 행사 방법, 거절 사유, 분쟁 대응까지 상세히 안내합니다.

8분 읽기최종 업데이트: 2026. 1. 14.

계약갱신청구권이란?

정의
임차인이 계약 만료 전에 2년 더 거주할 수 있도록 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

법적 근거
주택임대차보호법 제6조의3 (2020년 7월 31일 시행)

핵심 포인트

  • 1회에 한해 행사 가능

  • 묵시적 갱신과 별개

  • 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

    • 적용 대상

  • 주택 임대차 (아파트, 빌라, 오피스텔 등)

  • 2020년 7월 31일 이후 갱신된 계약부터 적용

    • 행사 요건

    행사할 수 있는 경우

  • 계약 기간 만료 6개월~1개월 전에 청구

  • 이전에 갱신청구권을 사용한 적 없음

  • 임차인으로서 의무를 다함 (월세 연체 없음 등)

    • 행사할 수 없는 경우

  • 이미 1회 사용한 경우

  • 월세를 3회 이상 연체한 경우

  • 무단 전대(재임대)한 경우

  • 고의로 주택을 파손한 경우

    • 기간 계산 예시
    계약 만료일: 2026년 6월 30일
    청구 가능 기간: 2025년 12월 30일 ~ 2026년 5월 30일

    행사 방법

    구두로 해도 유효하지만, 증거를 위해 서면 권장

    방법 1: 내용증명 발송

  • 가장 확실한 방법

  • "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명시

  • 발송 날짜와 내용이 증명됨

    • 방법 2: 문자/카카오톡

  • 간편하지만 증거력이 약함

  • 스크린샷 보관 필수

    • 방법 3: 구두 통보

  • 녹음해두면 증거 가능

  • 추후 분쟁 시 불리할 수 있음

    • 내용증명 기재 사항

  • 임차인 정보

  • 임대인 정보

  • 계약 내용 (주소, 보증금, 기간)

  • "계약갱신청구권을 행사합니다"

  • 갱신 조건 (보증금, 월세)

    • 임대인의 갱신 거절 사유

    정당한 거절 사유 (법 제6조의3 제1항)

  • 임차인이 2기 이상 월세 연체

  • 임차인이 무단 전대

  • 임차인이 고의/과실로 주택 파손

  • 임대인이 실제 거주 목적 (본인, 직계존비속, 배우자)

  • 임대인이 철거/재건축 예정

  • 기타 임차인의 중대한 의무 위반

    • 거절이 인정되지 않는 사유

  • 단순히 "팔고 싶어서"

  • "다른 사람에게 더 비싸게 빌려주고 싶어서"

  • "그냥 나가라고 해서"

    • 실거주 요건 주의
    임대인이 실거주 목적으로 거절했는데 실제로 거주하지 않으면 손해배상 책임

    갱신 시 임대료 인상 제한

    전월세상한제

  • 갱신 시 임대료는 5% 이상 인상 불가

  • 보증금, 월세 모두 적용

    • 계산 예시
    기존 보증금 2억원, 월세 50만원
    → 최대 인상: 보증금 2.1억원, 월세 52.5만원

    인상 제한 적용 시점

  • 계약갱신청구권 행사 시

  • 묵시적 갱신 시

  • 합의 갱신 시

    • 5% 초과 인상 요구 시

  • 거부 가능

  • 내용증명으로 "5% 제한 적용"을 주장

  • 조정위원회 신청 가능

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